Деловой центр Москва-Сити сегодня продолжает оставаться одной из самых престижных офисных локаций России, но его рынок аренды переживает уникальные трансформации. Если ещё несколько лет назад Москва-Сити считался стабильным, с умеренным ростом ставок, то на 2025 год он превратился в территорию крайне высокой конкуренции за качественные офисные площади, с рекордно низкой вакантностью и серьезным давлением на арендные ставки.
1. Исторически низкая вакантность
Одним из ключевых трендов 2025 года стало сокращение свободных офисных площадей до почти «исчезающих» уровней.
По данным независимых аналитиков, уровень вакантности офисов класса А в Москва-Сити опустился до 1,1–1,9%, что является историческим минимумом за последние годы. Это означает, что свободные предложения исчезают из рынка буквально за считанные дни.
Такое снижение – результат сразу нескольких факторов:
практически отсутствует качественное новое предложение;
ранее освобожденные площади быстро занимают внутри страны;
крупные корпоративные игроки фиксируют свои офисы на долгие годы.
Кроме того, по оценкам за октябрь 2025 года, вакантность составляет порядка 1,5%, что ещё раз подтверждает минимальный объём свободных площадей.
2. Арендные ставки — на рекордно высоком уровне
Московский международный деловой центр демонстрирует впечатляющий рост арендных ставок:
За начало 2025 года средние орендные ставки в Москва-Сити достигли 66 000 – 70 000 ₽/м² в год, что существенно превышает средние уровни по рынку. По данным профильных источников, в отдельных объектах класса Prime ставки доходят до 75 000–80 000 ₽/м²/год.
При этом за последние девять месяцев рост ставок составлял порядка +49%, что является одним из самых высоких показателей среди ключевых коммерческих локаций Москвы.
Для сравнения: общий рынок офисной недвижимости в Москве показал рост ставок примерно +26–28% по итогам первого полугодия 2025, но этот рост не сопровождается столь низкой вакантностью, как в Москва-Сити.
3. Почему так высок спрос
На фоне этих цифр возникает вопрос: почему аренда в Москва-Сити продолжает дорожать, несмотря на экономическую турбулентность и уход части западных компаний?
Основные причины:
Дефицит качественных офисов.
Новые объекты вводятся нечасто, а существующие площади быстро занимают крупные арендаторы, в том числе российские компании и госструктуры.
Престиж и стратегическая локация.
Москва-Сити — это корпоративный адрес, близость к центру, развитая инфраструктура и транспортная доступность. Это критично для финансовых, технологических и международных команд.
Сокращение предложения на продажу.
Многие офисные площади были выкуплены крупными игроками на собственные нужды или для инвестиций, что дополнительно ужесточает конкуренцию за арендуемые площади.
4. Общая ситуация на рынке офисов в Москве
Чтобы оценить Москва-Сити в более широком контексте, важно рассмотреть ситуацию по всей столице:
По данным официальной статистики, общая вакантность офисного рынка Москвы упала до около 4,8%, что является минимальным уровнем с 2018 года. При этом класс A показал особенно заметное снижение вакантности.
Средневзвешенные ставки аренды по качественным офисам в Москве выросли на порядка 26%, до примерно 28 000/м² в год. Но Москва-Сити по своим показателям существенно превосходит этот уровень.
5. Прогнозы и ожидания
Что можно ожидать от рынка аренды офисов в Москва-Сити в ближайшие годы?
Вариант 1 — продолжение роста ставок.
Незначительный приток новых площадей в 2025–2026 годах и сохраняющийся высокий спрос могут способствовать дальнейшему удорожанию аренды. Аналитики прогнозируют возможность дальнейшего роста ставок на 10–15% к 2027 году.
Вариант 2 — умерение роста.
С запуском новых проектов спрос может перераспределиться, и часть арендаторов будет искать альтернативы затоваренным сегментам, что приведёт к более умеренному росту арендных ставок.
Однако ключевым фактором останется престиж и статус Москва-Сити, которые гарантируют устойчивый спрос, даже если размер прироста будет снижаться.
Выводы
Москва-Сити в 2025 году — это рынок с:
Эти факторы создают рынок, где аренда офисов перестаёт быть просто услугой, а превращается в инвестиционный актив, а арендаторы вынуждены планировать вход за 6–12 месяцев до предполагаемого переезда.
1. Исторически низкая вакантность
Одним из ключевых трендов 2025 года стало сокращение свободных офисных площадей до почти «исчезающих» уровней.
По данным независимых аналитиков, уровень вакантности офисов класса А в Москва-Сити опустился до 1,1–1,9%, что является историческим минимумом за последние годы. Это означает, что свободные предложения исчезают из рынка буквально за считанные дни.
Такое снижение – результат сразу нескольких факторов:
практически отсутствует качественное новое предложение;
ранее освобожденные площади быстро занимают внутри страны;
крупные корпоративные игроки фиксируют свои офисы на долгие годы.
Кроме того, по оценкам за октябрь 2025 года, вакантность составляет порядка 1,5%, что ещё раз подтверждает минимальный объём свободных площадей.
2. Арендные ставки — на рекордно высоком уровне
Московский международный деловой центр демонстрирует впечатляющий рост арендных ставок:
За начало 2025 года средние орендные ставки в Москва-Сити достигли 66 000 – 70 000 ₽/м² в год, что существенно превышает средние уровни по рынку. По данным профильных источников, в отдельных объектах класса Prime ставки доходят до 75 000–80 000 ₽/м²/год.
При этом за последние девять месяцев рост ставок составлял порядка +49%, что является одним из самых высоких показателей среди ключевых коммерческих локаций Москвы.
Для сравнения: общий рынок офисной недвижимости в Москве показал рост ставок примерно +26–28% по итогам первого полугодия 2025, но этот рост не сопровождается столь низкой вакантностью, как в Москва-Сити.
3. Почему так высок спрос
На фоне этих цифр возникает вопрос: почему аренда в Москва-Сити продолжает дорожать, несмотря на экономическую турбулентность и уход части западных компаний?
Основные причины:
Дефицит качественных офисов.
Новые объекты вводятся нечасто, а существующие площади быстро занимают крупные арендаторы, в том числе российские компании и госструктуры.
Престиж и стратегическая локация.
Москва-Сити — это корпоративный адрес, близость к центру, развитая инфраструктура и транспортная доступность. Это критично для финансовых, технологических и международных команд.
Сокращение предложения на продажу.
Многие офисные площади были выкуплены крупными игроками на собственные нужды или для инвестиций, что дополнительно ужесточает конкуренцию за арендуемые площади.
4. Общая ситуация на рынке офисов в Москве
Чтобы оценить Москва-Сити в более широком контексте, важно рассмотреть ситуацию по всей столице:
По данным официальной статистики, общая вакантность офисного рынка Москвы упала до около 4,8%, что является минимальным уровнем с 2018 года. При этом класс A показал особенно заметное снижение вакантности.
Средневзвешенные ставки аренды по качественным офисам в Москве выросли на порядка 26%, до примерно 28 000/м² в год. Но Москва-Сити по своим показателям существенно превосходит этот уровень.
5. Прогнозы и ожидания
Что можно ожидать от рынка аренды офисов в Москва-Сити в ближайшие годы?
Вариант 1 — продолжение роста ставок.
Незначительный приток новых площадей в 2025–2026 годах и сохраняющийся высокий спрос могут способствовать дальнейшему удорожанию аренды. Аналитики прогнозируют возможность дальнейшего роста ставок на 10–15% к 2027 году.
Вариант 2 — умерение роста.
С запуском новых проектов спрос может перераспределиться, и часть арендаторов будет искать альтернативы затоваренным сегментам, что приведёт к более умеренному росту арендных ставок.
Однако ключевым фактором останется престиж и статус Москва-Сити, которые гарантируют устойчивый спрос, даже если размер прироста будет снижаться.
Выводы
Москва-Сити в 2025 году — это рынок с:
- Минимальной вакантностью (около 1–2%) — фактически без свободных офисов.
- Рекордными арендными ставками (до 80 000 ₽/м²/год).
- Высоким спросом со стороны крупных российских компаний и инвесторов.
- Сильным давлением на рост цен из-за ограниченного предложения.
Эти факторы создают рынок, где аренда офисов перестаёт быть просто услугой, а превращается в инвестиционный актив, а арендаторы вынуждены планировать вход за 6–12 месяцев до предполагаемого переезда.